Bei verbesserten Standards im Schienenverkehr werden die Hauspreise steigen

Durch die Eröffnung der Festen Fehmarbeltquerung werden die Grundstückspreise entlang des Korridors Hamburg-Kopenhagen ansteigen. Um wie viel sie steigen werden, wird jedoch von den Investitionen in die Schienenverbindung abhängen. Laut eines neuen Berichtes der Femern A/S*) ist die Nähe zu einer effizienten Schienenverbindung entscheidend.

Der Bericht prognostiziert einen erheblichen Anstieg der Grundstückspreise, wenn die Grundstücke besser erreichbar werden. Ein Anstieg um 10 Prozent in der Erreichbarkeit (d.h. 10 Prozent kürzere Fahrzeiten) führt zu einer Wertsteigerung von 1,3 Prozent für alle Wohngrundstücke im betroffenen Gebiet.

Die erwartete Verbesserung der Erreichbarkeit ist ganz klar mit dem Umfang der Investitionen in das Schienennetz verbunden. Der Bericht stellt drei Szenarien dar:

Szenario 0
Die einzigen Verbesserungen sind Investitionen in die Verbindung von Küste zu Küste über den Fehmarnbelt. Die Fahrtzeit wird unverändert bleiben, abgesehen von der Fahrt über den Fehmarnbelt selbst, und der Straßentransport ist generell schneller als Züge.

Folglich wird es keine Auswirkungen hinsichtlich größerer Stadtgebiete geben und keine messbaren Auswirkungen auf Hauspreise, weder auf der dänischen noch auf der deutschen Seite der Querung.

Szenario 1
Zusätzlich zu den Investitionen in die Verbindung von Küste zu Küste selbst wird es Investitionen in die Schienenhinterlandanbindung geben, die dazu führen, dass Personenzüge mit einer Durchschnittsgeschwindigkeit von 100 Stundenkilometern zwischen Hamburg und Kopenhagen mit Halt an acht Bahnhöfen fahren werden. 

Der Zug wird das schnellste Transportmittel in die Gebiete sein, die in der Umgebung der Bahnhöfe liegen.
In diesem Szenario zeigen Berechnungen, dass die Hauspreise in den Gemeinden und Städten mit Bahnhöfen um fast 2 Prozent steigen werden.

Szenario 2
Sowohl Deutschland als auch Dänemark investieren in ein Hochgeschwindigkeitsschienennetz und Züge vom Typ TGV mit einer Durchschnittsgeschwindigkeit von 165 Stundenkilometern.  Die Fahrtzeit zwischen Hamburg und Kopenhagen wird mit Halt an acht Bahnhöfen 120 Minuten betragen.

Nonstop Verbindungen zwischen Hamburg und Kopenhagen würden die Fahrtzeit bei einer Durchschnittsgeschwindigkeit von 220 Stundenkilometern auf 90 Minuten reduzieren.
 
Folglich wird die Erreichbarkeit der Metropolregionen erheblich verbessert. In diesem Szenario steigen die Hauspreise zwischen 7,5 und 8,5 Prozent in Städten und Gemeinden mit Bahnhöfen, einschließlich Fehmarn und Lolland-Falster.

Laut dem dänischen Transportminister Hans Christian Schmidt stehen für eine neue Hochgeschwindigkeitsschienenverbindung zwischen Hamburg und Kopenhagen keine finanziellen Mittel zur Verfügung, was bedeutet, dass das Eintreten von Szenario 2 unwahrscheinlich ist. Bescheidenere Investitionen in die Schienenverbindung zwischen Hamburg und Kopenhagen (wie in Szenario 1 geschildert) führen laut dem Bericht immer noch zu moderaten Preissteigerungen der Grundstücke um rund 2 Prozent.

Bahnhöfe und Arbeitsplätze für Ehepartner
Der Immobilienmakler Flemming F. Bentzon von Nybolig in Nykøbing Falster, der sich auf den Häusermarkt in Lolland-Falster spezialisiert hat, stimmt den Ergebnissen der Szenarien zu.

„Mit Prozentsätzen ist es immer schwierig, aber ich denke, dass die Preissteigerung zutrifft, wenn wir die Bahnhöfe bekommen”, sagt er. „Schnelle Zugverbindungen quer durch Lolland-Falster allein sind keine Lösung. Die Preisanstiege hängen davon ab, ob wir die Leute dazu kriegen, hierher zu ziehen – und dann ist es entscheidend, dass ihre Ehepartner Arbeit in der Gegend finden können. Wenn beide pendeln müssen, wird der Alltag schwierig, insbesondere wenn es darum geht, Kinder von der Schule abzuholen.”

Können Sie sich vorstellen, dass Dänen auf die südliche Seite des Fehmarnbelt ziehen und von Deutschland aus pendeln?

Das hängt alles von den Kosten ab. Sofern die deutschen Preise stabil bleiben und die Häuser, Autos und Lebensmittel günstiger sind, und wenn die Leute ihre Arbeitsplätze auf der dänischen Seite behalten können, dann denke ich, dass einige Leute sich aufmachen werden – wie es in der Öresundregion geschehen ist, nachdem die feste Querung zwischen Schweden und Dänemark fertiggestellt war. Jedoch liegt die Schmerzgrenze bei ungefähr einer Stunde und fünfzehn Minuten für das Pendeln. Wir können das heute sehen, da dies die Entfernung von Falster nach Kopenhagen ist,“ so Flemming F. Bentzon.

Der deutsche Immobilienmakler Björn Petersen von John Spiering Immobilien e.K. in Kiel ist auch der Meinung, dass eine feste Querung Auswirkungen auf die Hauspreise in Norddeutschland haben wird:

”Grundsätzlich ist jede Entwicklungsachse, insbesondere eine ökologisch sinnvolle wie die Bahn, als positive Infrastrukturmaßnahme anzusehen. Hier gibt es 3 Zonen: Die von den Emissionen betroffene Zone, die direkt profitierende, nicht mehr von Emissionen betroffene Zone und den Bereich, der nur durch zusätzliche Maßnahmen wie die Hinterlanderschließung profitiert. Insofern kommt es auch hier auf die Details an. Die Preisentwicklung hängt davon ab, um welche Zone es sich handelt.

In der Summe werden positive Effekte zu erwarten sein. Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass es in Teilbereichen auch nachteilige Entwicklungen gibt. Diese können geringer ausfallen oder sogar entfallen, wenn die Gesamtmaßnahme Tiefenwirkung entfaltet. Wenn die drei Bereiche untereinander Synergien entwickeln, können dadurch alle profitieren,” sagt er.

^{*)Der Bericht „Feste Fehmarnbeltquerung – regionale Entwicklungsperspektiven” wird im Januar 2011 veröffentlicht. Er ist das Ergebnis einer im Auftrag der Femern A/S von einem Team schwedischer, dänischer und deutscher Wissenschaftler unter Professor Christian Wichmann Matthiessen, Universität von Kopenhagen, durchgeführten Analyse.}